Immobilienkauf in Saudi-Arabien – was Ausländer zu Medina und Mekka wirklich wissen müssen

Viele reden über Immobilien in Saudi-Arabien, als wäre das inzwischen alles ganz einfach. Portal auf, Wohnung aussuchen, bezahlen, fertig. In der Realität ist es natürlich nicht ganz so simpel. Vor allem dann nicht, wenn es um Medina oder Mekka geht.

Denn genau dort wird es spannend. Und zwar nicht nur emotional, weil viele Muslime natürlich eine besondere Verbindung zu diesen Städten haben, sondern auch rechtlich. Wer in Riyadh oder Jeddah auf Immobilien schaut, bewegt sich in einer anderen Welt als jemand, der sich mit Medina oder Mekka beschäftigt. Die heiligen Städte laufen nicht nach denselben Spielregeln.

Seit dem neuen Gesetz ist der Markt für Ausländer zwar grundsätzlich klarer strukturiert. Aber „klarer“ heißt eben nicht automatisch „einfach“. Man muss verstehen, wo man kaufen darf, was man überhaupt kauft und ob man persönlich dafür überhaupt zugelassen ist. Und genau da beginnen meistens die Missverständnisse.

Was hat sich durch das neue System verändert?

Saudi-Arabien hat den Immobilienkauf für Nicht-Saudis neu aufgestellt. Früher war vieles enger, intransparenter oder praktisch schwer greifbar. Jetzt läuft das Thema deutlich strukturierter — vor allem über offizielle Zonen und digitale Prozesse.

Das Grundprinzip ist eigentlich leicht zu verstehen:
Der Staat sagt nicht einfach pauschal „Ausländer dürfen kaufen“, sondern legt fest:

• in welchen Gebieten ein Kauf erlaubt ist,
• welche Rechteart dort möglich ist,
• und für wen das Ganze überhaupt gilt.

Dafür gibt es das offizielle Saudi Properties Portal von REGA. Genau dort soll am Ende geprüft werden, ob eine Immobilie für den jeweiligen Käufer überhaupt kaufbar ist.

Der erste große Denkfehler: Mekka und Medina sind kein normaler Immobilienmarkt

Das muss man direkt sauber trennen.

Viele hören: Saudi-Arabien hat den Immobilienmarkt für Ausländer geöffnet.
Und denken dann automatisch: Super, dann kann ich auch in Medina oder Mekka einfach kaufen.

Und noch ein Punkt ist wichtig:
Die allgemeine Logik, dass ein legal in Saudi-Arabien lebender Ausländer irgendwo eine selbst genutzte Wohnimmobilie erwerben kann, lässt sich nicht einfach auf Mekka und Medina übertragen.

Das ist wichtig, weil genau hier viele anfangen, falsche Schlüsse zu ziehen.

Freehold oder Leasehold – was kauft man da eigentlich?

Das sind zwei Begriffe, die ständig benutzt werden. Viele nicken dann einfach, obwohl sie nicht genau wissen, was gemeint ist.

In Saudi-Arabien meint Leasehold in der Praxis meist ein Nutzungsrecht von 99 Jahren. Das ist nicht „für immer“, kann sich für viele Käufer aber fast wie Eigentum anfühlen. Die genaue Laufzeit sollte trotzdem immer im Vertrag und im Register geprüft werden.

Im saudischen Kontext wird juristisch oft eher mit Begriffen wie Usufrukt oder Nießbrauch gearbeitet. Für den Alltag kann man sich das aber so merken:
Du bekommst ein starkes Nutzungsrecht, aber eben nicht unbedingt volles Eigentum.

Und jetzt kommt der Punkt, der für Mekka und Medina wichtig ist:

Man sollte dort nicht automatisch davon ausgehen, dass alles Freehold ist. In der Praxis sollte man eher erst einmal damit rechnen, dass eine Einheit auch als langes Nutzungsrecht aufgebaut sein kann. Gleichzeitig wäre es aber genauso falsch, alles pauschal als nur Leasehold einzuordnen.

Die Zonen – warum du ohne diese Prüfung eigentlich gar nichts machen solltest

REGA arbeitet mit offiziellen Zonen. Genau diese Zonen entscheiden darüber, was möglich ist und was nicht. Welche Bereiche es gibt und was dort grundsätzlich erlaubt ist, siehst du im offiziellen Zonenbereich von Saudi Properties — nicht auf einer Maklerseite und nicht in einem Exposé.

Zur groben Orientierung helfen offizielle Zonennamen und Karten wie die von Saudi Properties / REGA. Die Karten unten zeigen die nummerierten Zonen in Mekka und Medina mit Legende — zur Orientierung, keine Katasterkarte. Sie ersetzen keine offizielle Prüfung, helfen aber zu verstehen, warum nicht jede Lage dieselben Regeln hat.

Zur Orientierung tauchen öffentlich immer wieder Namen wie diese auf:

Ob ein konkretes Projekt in einer dieser Zonen für dich als Käufer wirklich zulässig ist, prüfst du nicht über diese Liste, sondern direkt im offiziellen Zonenportal von REGA — für die genaue Einheit, mit deinem Käuferstatus.

Denn der entscheidende Punkt ist:
Diese Listen ersetzen niemals die Prüfung der konkreten Einheit im offiziellen System.

Ein Projekt kann gut klingen. Die Lage kann attraktiv sein. Das Marketing kann perfekt aussehen. Und trotzdem muss am Ende geprüft werden, ob genau diese Wohnung oder genau diese Einheit in dieser Zone für genau diesen Käuferstatus zulässig ist.

Das ist in Mekka und Medina kein Nebendetail, sondern der Kern der Sache.

Visitor ID und digitale Identität – warum viele schon hier hängenbleiben

Das ist einer der Punkte, die viele am Anfang komplett unterschätzen.

Wenn du schon in Saudi-Arabien lebst und eine Iqama hast, ist vieles leichter. Die Iqama ist die offizielle Aufenthaltskarte für Ausländer im Königreich. Wer sie hat, ist im System schon sauber erfasst.

Wenn du aber nicht in Saudi-Arabien wohnst, sieht die Sache anders aus. Dann brauchst du eine andere Form der offiziellen Identifikation. Und genau hier kommen digitale Identität und Visitor ID ins Spiel.

Die Visitor ID ist vereinfacht gesagt ein offizieller Besucher-Ausweis. Sie ist deshalb so wichtig, weil sie inzwischen auch beim Thema Bankkonto und Zahlungsabwicklung relevant sein kann. Und genau das ist beim Immobilienkauf entscheidend. Denn selbst wenn du theoretisch kaufen dürftest, bringt dir das wenig, wenn du praktisch nicht sauber durch Identitäts- und Zahlungsprozesse kommst.

Wie bekommt man diese digitale Identität?

Ganz vereinfacht läuft der Weg für Nicht-Residents so:

Man muss es ganz einfach sagen:
Bevor du ernsthaft kaufen kannst, musst du erst einmal digital kaufbereit sein.

Der eigentliche Kaufprozess – Schritt für Schritt

Wenn man alles runterbricht, läuft der Kauf meistens ungefähr so:

So simpel klingt das auf dem Papier. In der Praxis hängt viel davon ab, wie sauber die Vorarbeit war.

Das Register – warum es heute so wichtig ist

Früher dachten viele beim Immobilienkauf vor allem an Verträge und Urkunden. Heute ist das offizielle Immobilienregister viel wichtiger.

Das Register zeigt im Kern:

• wem das Objekt gehört,
• welche Rechte darauf liegen,
• ob Belastungen bestehen,
• und ob alles sauber dokumentiert ist.

Für dich als Käufer heißt das:
Ein Objekt mit sauberem Registerstatus ist deutlich vertrauenswürdiger als ein Objekt, bei dem nur schöne Unterlagen präsentiert werden, aber die eigentliche Eintragung nicht klar ist.

Gerade in einem Markt wie Saudi-Arabien sollte man da nicht locker werden.

Steuern und Gebühren – was du beim Kauf wirklich einplanen musst

Beim Immobilienkauf in Saudi-Arabien schauen viele zuerst nur auf den Kaufpreis. Das ist verständlich, aber nicht genug. Der wichtigste Standardkostenpunkt daneben ist die Immobilien-Transaktionssteuer, also die RETT. Diese beträgt laut ZATCA grundsätzlich 5 % vom Wert der Immobilie. Die Behörde beschreibt sie als allgemeine Steuer auf den Verkauf oder die Übertragung des Besitzes einer Immobilie – also nicht als Sonderregel nur für Residents. Entscheidend ist in erster Linie die Transaktion selbst, nicht ob der Käufer im Land lebt oder nicht.

Wichtig ist aber auch: Damit ist nicht gesagt, dass Residents und Non-Residents ansonsten komplett gleich behandelt werden. Beim eigentlichen Kaufprozess gibt es natürlich Unterschiede – etwa bei Iqama, Visitor ID, digitaler Identität, Bankkonto und der Frage, ob du für das konkrete Objekt überhaupt zulässig bist. Die RETT ist davon aber getrennt zu sehen. Sie ist die allgemeine Steuer auf die Immobilientransaktion selbst.

Zusätzlich zur RETT können im Einzelfall noch weitere Kosten dazukommen, etwa für:

• Registervorgänge
• Vollmachten
• Übersetzungen und Beglaubigungen
• Makler
• Bankabwicklung
• laufende Servicekosten im Projekt
• laufende Betriebskosten

Genau deshalb sollte man beim Kauf nicht nur fragen: „Was kostet die Wohnung?“, sondern immer auch: „Was kostet mich die ganze Transaktion am Ende wirklich?“

Gerade bei größeren Projekten in Mekka und Medina sollte man nicht so rechnen, als ginge es nur um „Wohnungspreis plus fertig“. In vielen Fällen hängen noch weitere laufende Kosten dran.

Was kaufen Ausländer dort typischerweise?

In Mekka und Medina geht es bei ausländischen Käufern meistens eher um:

• Apartments
• Serviced Apartments
• Einheiten in größeren Entwicklungsprojekten
• pilgernahe oder hospitality-nahe Immobilien

Weniger typisch sind klassische Einfamilienhäuser wie man sie in anderen Märkten vielleicht erwartet.

Das passt auch zur Struktur der heiligen Städte: Dort geht es stärker um verdichtete Entwicklung, große Projekte und teils sehr standortbezogene Modelle.

Kauf über eine Firma – oft die stärkere Struktur, aber nicht ohne Risiko

Ein Immobilienkauf über eine Firma ist in Saudi-Arabien grundsätzlich möglich und für viele Investoren sogar der deutlich stärkere Weg als ein reiner Privatkauf. Das System ist nicht nur für Privatpersonen gedacht, sondern auch für Unternehmen. Gerade wenn eine Immobilie nicht nur privat gehalten, sondern vermietet, betrieblich genutzt, weiterentwickelt oder als Teil eines größeren Vermögensaufbaus eingesetzt werden soll, ist die Firmenstruktur oft die sauberere und professionellere Lösung.

Der große Vorteil liegt auf der Hand: Die Immobilie läuft dann nicht auf deinen privaten Namen, sondern direkt über die Gesellschaft. Das kann steuerlich, operativ und strategisch deutlich sinnvoller sein, vor allem wenn später weitere Objekte, Investoren, Mietmodelle oder Geschäftstätigkeiten dazukommen. Wer in Saudi-Arabien ernsthaft in Immobilien denkt, denkt deshalb oft nicht zuerst privat, sondern strukturell.

Gerade bei Mekka und Medina ist die Firmenstruktur für viele besonders interessant, weil der Privatkauf dort deutlich stärker eingeschränkt ist. Trotzdem gilt auch hier: Eine Firma ist kein Freifahrtschein. Am Ende entscheiden immer die konkrete Zone, die konkrete Rechteart und das konkrete Objekt.

Zusätzlich ist öffentlich klar bestätigt, dass es für die heiligen Städte auch die indirekte Investment-Schiene über börsennotierte saudische Gesellschaften mit Immobilienbezug gibt. In den relevanten Fällen gilt dort eine 49-%-Grenze für nicht-saudische Beteiligung. Genau das zeigt, wie wichtig die richtige Struktur in Mekka und Medina ist.

Kann man auch indirekt investieren?

Ja, und für manche ist das sogar sinnvoller — besonders wenn ein direkter Privatkauf in Mekka oder Medina ohnehin nicht infrage kommt.

Nicht jeder muss oder will direkt eine Wohnung kaufen. Es gibt auch indirekte Wege, zum Beispiel über:

• börsennotierte saudische Gesellschaften mit Immobilienbezug
• Fonds
• Investmentstrukturen mit Immobilienbezug

Das ist natürlich etwas anderes als ein direkter Privat- oder Firmenkauf. Gerade in den heiligen Städten spielt dabei oft die Beteiligungsgrenze für Nicht-Saudis eine Rolle. Für Investoren, die eher Kapital platzieren als selbst nutzen wollen, kann dieser Weg aber durchaus interessant sein.

Wo die größten Risiken liegen

Ehrlich gesagt liegt das größte Risiko meistens nicht beim Preis.

Das größte Risiko ist, dass man glaubt, ein Objekt sei kaufbar und passend, obwohl genau diese Struktur für genau diesen Käufer gar nicht sauber funktioniert.

Die häufigsten Probleme entstehen hier:

• die Zone wurde nicht sauber geprüft
• Freehold und Leasehold wurden verwechselt
• die Identitätsseite wurde nicht vorbereitet
• das Register wurde nicht ernst genug geprüft
• man hat dem Verkäufer mehr geglaubt als dem offiziellen System
• man verwechselt Immobilienbesitz mit Aufenthaltsrecht

Was du vor dem Kauf wirklich prüfen solltest

Ganz praktisch würde ich immer diese Punkte vorher abhaken:

Wenn du bei einem dieser Punkte unsicher bist, ist das kein kleines Problem. Dann bist du noch nicht am Punkt, an dem du unterschreiben solltest.

Für wen sind Mekka und Medina als Kaufstandorte wirklich interessant?

Für Muslime mit echter Verbindung zu den heiligen Städten kann ein Kauf dort emotional und strategisch sehr spannend sein. Aber das ist kein Markt für Leute, die einfach nur romantisch auf ein Exposé schauen.

Interessant ist das vor allem für Menschen, die:

• die Regeln wirklich verstehen wollen,
• nicht nur emotional, sondern auch nüchtern rechnen,
• strukturiert vorgehen,
• und bereit sind, sich mit Zonen, Register, Identität und Rechtearten auseinanderzusetzen.

Wer einfach nur „eine Wohnung in Medina“ möchte, ohne die Logik dahinter zu verstehen, wird schnell merken, dass es komplizierter ist als gedacht.

Fazit

Der Immobilienkauf in Saudi-Arabien ist heute klarer als früher. Aber gerade Mekka und Medina bleiben ein Sonderfall. Dort reicht es eben nicht, nur ein schönes Projekt zu sehen und sich vom Standort begeistern zu lassen.

Man muss verstehen:

• wo das Objekt liegt,
• was man dort rechtlich bekommt,
• wer überhaupt kaufen darf,
• wie man technisch und praktisch überhaupt kaufbereit wird.

Wenn das sauber vorbereitet ist, können Mekka und Medina sehr interessant sein. Wenn nicht, wird aus einer vermeintlich schönen Chance schnell ein unnötig komplizierter Fall.

Am Ende gilt ganz einfach:
Nicht das schönste Marketing entscheidet, sondern Zone, Register, Rechteart und Käuferstatus.

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